con un mutuo a tasso fisso, sempre con la stessa banca. So che dovrò pagare
nuovamente le spese del notaio nonostante abbia già sborsato per l'acquisto
della casa una cifra molto elevata. Mi chiedo: è giusto, restando con la
stessa banca, doverle ripagare? Non c'e' modo di contenere questo nuovo
esborso di denaro?
Risposta: No, non c'è. Ma il Governo si è accordato con il Consiglio dei
Notai, il Notariato, per contenere le parcelle tra i 1500 e i 3000 euro.
Attenzione: anche per i Notai vale sempre il consiglio di chiedere il
preventivo a più di uno scegliendo in base al prezzo. Se sia giusto o meno è
un altro discorso: una sostituzione di fatto cambia il contratto, che va
tutelato dall'atto notarile sia per la banca che per il proprietario
dell'immobile. Il consiglio è: farsi dare dalla banca con il nuovo contratto
anche un extra prestito, incluso nel mutuo, per pagare la parcella del
notaio. E magari pagare il Notaio a rate.
Dubbio: Ci siamo comprati la nostra prima casa subito dopo esserci sposati,
e abbiamo scelto un mutuo a tasso variabile che ci sembrava allora – 5 anni
fa – più affrontabile. Oggi la rata e' diventata insostenibile, e per questo
motivo abbiamo deciso di chiedere alla nostra banca la sostituzione con un
mutuo a tasso fisso. Con nostra grande sorpresa, la banca ha rifiutato l'
operazione. Puo' davvero farlo? Se non e' cosi', a chi dobbiamo rivolgerci
per tutelare i nostri diritti?
Risposta: Le faccio anch'io una domanda. Che motivazione ha addotto il
funzionario della sua banca per rifiutare la sostituzione? Lo chiedo perché
la banca potrebbe averlo fatto in base al reddito, in base al fatto che
avete saltato qualche rata o non pagato qualche debito. Lei ha diritto a
chiedere la motivazione. La chieda scritta con lettera raccomandata, nel
caso tergivesassero. Facciamo due conti. Oggi qualora avesse chiesto
nell'ottobre 2002 un mutuo a tasso variabile, mettiamo, per 100 mila euro
restituibili in 15 anni, che è la simulazione standard che abbiamo fatto noi
di Of-Osservatorio finanziario per mettere a confronto i diversi mutui, lei
avrebbe iniziato pagando una rata mensile di circa 758 euro pari ad Euribor
a tre mesi che allora era pari a 3,31% oltre a uno spread dell'1,20%. Oggi
gli spread sono scesi sotto l'1%, soprattutto per il variabile, quindi
intanto le consiglierei di rilanciare alla sua banca per sostituire il suo
mutuo con un altro variabile con spread inferiore. TANTO PER CAPIRE. Ma
facciamo, appunto due conti, quanto le costerebbe una rata a tasso fisso
oggi, oltre alle spese di sostituzione? Lei ha ancora un debito residuo di
circa 74 mila euro. Ma dovrebbe però prevedere circa 1500 euro per il
notaio, imposta sostitutiva dello 0,25% dell'importo finanziato e le spese
di estinzione anticipata calcolate sempre sui 74 mila euro per circa lo
0,25%. Poi ci sono ancora spese di istruttoria e perizia che alcune banche
abbuonano e altre no. Lo richieda comunque sempre. In tutto, euro più euro
meno, circa 2300 euro. Li aggiunga ai 74 mila e diventano circa 77 mila, per
un tasso fisso di circa il 6% per 10 anni lei verrebbe a pagare al mese
circa 855 euro, più o meno ciò che paga oggi con il vecchio mutuo, forse 50
euro in più al mese. Ma sarebbe al riparo da altri futuri aumenti.
Dubbio: Senza rinegoziare il mio mutuo a tasso variabile, quali soluzioni ho
per fronteggiare l'aumento della rata mensile?
Risposta: Può chiedere un allungamento del periodo di ammortamento, alcune
banche lo concedono senza rinegoziare nulla. Ma andrebbe comunque alla fine
a pagare più interessi. In pratica può chiedere di fermare la rata, una rata
fissa con durata variabiabile.
Dubbio: Sono entrato in possesso di una consistente somma di denaro con la
quale vorrei estinguere anticipatamente il mutuo sulla mia prima casa. Mi
sono informato in merito e ho scoperto che il decreto del Governo prevede un
risparmio su questo tipo di operazione: e' possibile quantificarlo?
Risposta: Fortunato lei! Sì ci sono risparmi notevoli soprattutto per chi ha
ancora un debito residuo elevato su cui si calcola la cosiddetta PENALE DI
ESTINZIONE. Per fare un esempio, se lei deve alla sua banca, mettiamo,
ancora 100 mila euro invece di pagare l1,5 o il 2% su questa cifra oggi
pagherà in alcuni casi anche nulla, dato che alcune banche hanno azzerato la
penale per i mutui a tasso variabile e fanno pagare al massimo lo 0,50% per
un mutuo a tasso fisso. Comunque l'intesa con le banche e le associazioni di
categoria ha prodotto un tariffario che in sintesi è il seguente: Per i
mutui contratti prima del 2001, siano essi a tasso fisso o a tasso
variabile, l'intesa prevede una soglia massima di penale dello 0,50%, con
una clausola di garanzia dello 0,20%. Per chi, cioè, ha già una penale dello
0,50% la commissione per l'estinzione anticipata scende allo 0,30%. Per i
mutui a tasso fisso accesi dopo il 31 gennaio del 2001, le soglie salgono e
vengono invece suddivisi in due metà temporali. Primo, se il prestito viene
estinto entro la prima metà la soglia massima della penale applicata sarà
dell'1,90% (anche in questo caso con due clausole di garanzia dello 0,15%
per i mutui ad un tasso fino all'1,25% e dello 0,25% per i mutui a tasso
compreso tra l'1,25% e l'1,90%). Per la seconda metà, cioè ad esempio
all'undicesimo anno nel caso di un mutuo ventennale, la soglia massima sarà
dell'1,50%. Per tutti i mutui, sia quelli a tasso fisso che quelli a tasso
variabile, contratti prima o dopo il 2001, sarà inoltre applicata una penale
ridotta allo 0,20% durante il terzultimo anno dall'estinzione naturale,
mentre nel penultimo o nell'ultimo anno la commissione verrà totalmente
annullata.
Dubbio: E' sempre molto difficile avere delle informazioni precise. Spero
possiate darmele voi…. E' giustificato questo allarme sul tasso variabile
dei mutui o potrebbe accadere che la gente corre a stipulare un fisso (oggi
non inferiore al 6%) e poi il costo del denaro si abbassa come è accaduto in
altri paesi? E' possibile fare una previsione esatta?
Risposta: Non è possibile, purtroppo. Dipende da troppi fattori. Ci sono
alcuni segnali che fanno presagire il peggio, però, prima di tutto il fatto
che, nonostante l'enorme immissione di liquidità da parte delle Banche
centrali Usa ed Europea negli ultimi due mesi e la riduzione di mezzo punto
del saggio di interesse praticato dalla Fed e il mancato aumento del tasso
voluto dalla Banca Centrale Europea, i tassi interbancari reali, da noi
l'Euribor a tre mesi, non scendano, anzi continuino a salire. L'Euribor a
tre mesi durante la crisi d agosto era al 4,63% e a fine agsoto era salito a
quota 4,73%. Oggi, nonostante il saggio d'interesse BCE sia rimasto fermo al
4%, continua a salire ed è quasi a quota 5%.
Dubbio: Quando mi sono recato in banca con mia moglie, ho scoperto che non
era possibile rinegoziare il nostro mutuo, perchè era stato "cartolarizzato"
dalla banca. Vorrei sapere che cosa significa e se posso oppormi a questa
situazione in qualche modo.
Risposta: Questa scusa della cartolarizzazione è ormai davvero ricorrente e
non ha proprio senso. La sua banca, come uttte, hanno spostato i debiti
verso un'altra entità. ma questo non toglie che il suo mutuo sia comunque
soggetto alle normative europee e a quelle italiane e quindi possa essere
ridiscusso, rinegoziato, come qualsiasi altro.
Dubbio: Esiste un modo per calcolare esattamente quando conviene sostituire
il mutuo a tasso variabile con un fisso tenendo conto di tutte e spese che
la rinegoziazione prevede?
Risposta: Certamente sì. Se vede abbiamo fatto anche delle chiare
simulazioni sul nostro sito. Ne cito solo una: Prendiamo l'esempio di un
cliente che tre anni fa ha sottoscritto un mutuo a 25 anni e tasso
variabile, con spread di 1,50 punti percentuali e che oggi si reca in banca
per una sostituzione. Osservatorio finanziario ha chiesto ad alcune una
simulazione. Considerando l' Euribor del giorno (4,51%), con lo spread
attuale (1,50%) la rata attuale è di 957 euro. Con le nuove offerte a spread
inferiore allo 0,90%, sempre per un mutuo variabile, la nuova rata sarebbe
di 892 euro, con un risparmio di 65 euro al mese, che moltiplicato per 22
anni sarebbe di 17.160 euro. A scopo promozionale, poi amlcune banche
propongono di avccollarsi la penale di estinzione anticipata (750 euro, nel
caso considerato). Proviamo a vedere i costi. Notaio: 2.000 euro. Imposta
sostitutiva: 0,25% (calcolata sui 140.000 euro che restano da pagare), 350
euro. Spese di istruttoria, di perizia e di estinzione del vecchio mutuo:
zero. Totale: 2.350 euro. Quindi 17.160 – 2.350 = 14.810 euro risparmiati.
Dubbio: Stiamo per fare il grande passo e deciderci ad acquistare la nostra
prima casa, ma siamo molto spaventati dalle mille voci che si sentono sui
mutui. A quali, solide regole ci dobbiamo attenere per cercare di limitare
al massimo le sorprese? Abbiamo entrambi un lavoro fisso ma in casa non
entrano piu' di 1.900-2.000 euro al mese.
Risposta: Il problema non sono le entrate e i risparmi, ma i prezzi
elevatissimi delle abitazioni. Che mutuo potete permettervi? Domandatevi
piuttosto che casa potete permettervi? Non mi avete detto quanti risparmi
avete da mettere sul piatto. Mettiamo che non ne abbiate proprio. Oggi è
possibile chiedere un mutuo anche al 100% del valore dell'immobile dato a
garanzia. Le banche offrono questi mutui con spread un po' più elevati e
spesso anche con uno spread ulteriore per tutelare il cliente con una
assicurazione multirischi. Un mutuo al 100% costa quindi di più, in media un
punto e mezzo, 2 punti in più rispetto a un mutuo all'80%. Mi manca anche un
altro elemento: quanto pagate al mese oggi di affitto? E' bene partire da
lì. Se pagate un affitto, mettiamo di 800 euro, provate a vedere cosa potete
ottener con una rata mensile analoga. Credo che possiate ottenere 100 mila
euro per 30 anni con una rata mensile di circa 550 euro, con un tasso di
circa il 6%.
Dubbio: E' vero che la sostituzione del mutuo non puo' essere superiore al
60% del mutuo originario?
Risposta: Vero. Ma si arriva facilmente all'80% con i nuovi mutui cash o
liquidità. Sono prestiti che aggiungono una cifra a quella richiesta per
sostituire il mutuo, con la giustificazione di spese personali, di trasloco,
notaio, ristrutturazione e così via.
Dubbio: Ho chiesto ad una banca di poter "surrogare", in pratica
"subentrare", al mio vecchio mutuo assai meno conveniente, ma la risposta e
' stata negativa in quanto non sarebbero ancora chiare le procedure per
ricorrere a questo tipo di operazione. Visto che la stessa era prevista nel
decreto Bersani di parecchi mesi fa, vorrei sapere quando sara' veramente
attuabile e favore di noi poveri cittadini.
Risposta: Ho una notizia molto positiva. Posso annunciare che la prima
surrogazione è stata fatta. Noi di OF avevamo denunciato a inizio settembre
che non c'era stata alcuna surrogazione, notizia ripresa un po' da tutti.
Era vero. Secondo i Notai nella legge Bersani c'era un vizio di procedura
che è stato risolto a fine settembre e quindi oggi anche la sua banca non
dovrebbe avere problemi. Si rivolga prima a un Notaio di fiducia.
Dubbio: Io con la mia compagna abbiamo deciso di aprire un unico conto
corrente per ridurre i costi di gestione. Io ho un conto solo online e mi
trovo bene, zero spese, tutto sul web e avrei deciso quindi di chiudere
tutti e due i conti e di aprire un unico conto cointestato con questa banca.
Ma stiamo anche valutando di acquistare la nostra prima casa (quindi
dovremmo richiedere anche un mutuo!) e, forse, anche per questo motivo ho
mille dubbi che mi assalgono. E' meglio avere due conti in due banche
diverse e magari in una tradizionale?
Risposta: Tranquillo. Anche le banche con conti solo online oggi offrono
mutui. A dire il vero oggi i mutui li offrono un po' tutti, sono diventati
prodotti da supermercato, quasi. Ma attenzione: meglio se fai una verifica
su più banche e specializzate e fai anche un preventivo usando un simulatore
come quello nostro così ci vai preparato.
Dubbio: Non vorrei perdere con un nuovo mutuo le agevolazioni che adesso ho
per la prima casa. Che devo fare?
Risposta: Se rinegozi un mutuo prima casa con un altro oggi c'è una novità
importante. No si perdono i vantaggi fiscali, ma attenzione, solo
sull'importo residuo del mutuo precedente e non su eventuali cifre
aggiuntive richieste.
Dubbio: Ma quando vale davvero la pena di sostituire il mutuo?
Risposta: La sostituzione va sempre valutata attantamente. Può valere la
pena, ad esempio, se si hanno altri debiti con tassi superiori a quelli di
un mutuo: si sostituisce il mutuo attuale con un altro magari con una
aggiunta di liquidità e si pagano meno interessi rispetto al prestito
personale, ad esempio. Oppure se si riesce ad ottenere un mutuo con tasso
inferiore, con spread minore, con un periodo di ammortamento più lungo e
così via. In genere la banca cerca sempre di porre ostacoli se il mutuo in
corso non ha restituito al creditore, cioè alla banca, almeno il 20% del
capitale, il che avviene in almeno 5 anni, almeno nella nostra simulazione
di 100 mila euro in 15 anni. Gli ostacoli sono numerosi: c'è chi chiede di
aprire un conto corrente, c'è chi parla di cartolarizzazine, ho letto
domande nel mio Blog che parlavano di motivazioni di questo genere: "il
computer della banca mi dice che il suo mutuo non si puo' ridiscutere".
fonte http://www.mutuiaconfronto.com/of/mutuiaconfronto/dubbi.asp
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