anticipatamente il proprio debito, sia totalmente sia parzialmente (art. 40
del Testo Unico Bancario).
L'estinzione anticipata del mutuo comporta però, nella stragrande
maggioranza dei casi, il pagamento di una penale a beneficio dell'istituto
finanziatore. Ciò avviene perché l'interruzione del rapporto contrattuale
evita al mutuatario di dover corrispondere alla banca un certo ammontare di
interessi, quelli relativi al periodo di tempo "liquidato" attraverso l'
estinzione anticipata.
In situazioni come quella descritta, il mutuatario è pertanto tenuto a
versare al mutuante un determinato importo monetario (detto "sconto"),
calcolato percentualmente sul debito residuo che il mutuatario ha deciso di
estinguere in via anticipata. Se, ad esempio, il mutuatario decidesse di
estinguere anticipatamente un debito residuo pari a € 100.000 in presenza
di una penale pari all'1%, questi si troverebbe a versare € 101.000 alla
banca (il debito residuo, € 100.000, addizionato del valore della penale, €
1.000).
Talvolta la banca può affiancare alla penale alcune spese di chiusura del
mutuo, il cui importo è fisso e generalmente piuttosto contenuto. Le
condizioni attraverso le quali il mutuatario può estinguere in via
anticipata il mutuo sono in ogni caso ampiamente descritte all'interno del
contratto di mutuo stipulato con l'ente mutuante.
Le indennità richieste dalla banca variano anche a seconda del tipo di mutuo
scelto. Si osserva infatti come, in genere, le penali relative ai mutui a
tasso fisso tendano ad essere superiori rispetto a quelle previste per i
mutui a tasso variabile.
Uno dei modi attraverso il quale le banche si tutelano da eventuali
estinzioni anticipate consiste nel concentrare gli interessi nelle prime
rate che il mutuatario si troverà a pagare (si consideri, ad esempio, quanto
previsto dal piano di ammortamento "alla francese"). In questo modo, con il
trascorrere del tempo, diventa sempre meno conveniente per il mutuatario
estinguere in via anticipata il proprio debito, poiché questi ha già
corrisposto all'ente mutuante una parte consistente degli interessi previsti
sul capitale prestato. L'estinzione anticipata del mutuo può invece
rivelarsi una scelta indicata in determinate situazioni, come ad esempio nel
caso in cui si desideri acquistare una nuova casa (e quindi si abbia la
necessità di accendere un nuovo mutuo) oppure nell'eventualità in cui, in
presenza di un tasso variabile, si assista a delle variazioni del mercato
monetario sfavorevoli.
Si consideri infine che l'estinzione anticipata del mutuo non comporta la
cancellazione automatica dell'ipoteca; il mutuatario che abbia la necessità
di cancellare l'ipoteca sul bene immobile acquisito dovrà quindi tener conto
dei costi associati a questa procedura.
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