"mutuante" consegna all'altra parte "mutuatario" una data quantità di denaro
che quest'ultima si obbliga a restituire in un dato periodo di tempo e con
il pagamento quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti
progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure
con quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile).
Il mutuo è un finanziamento ( o domanda di mutuo), legato al bene casa
erogato di norma da una banca o da un istituto di credito e coperto da un
iscrizione ipotecaria del bene che, garantisce il mutante contro il mancato
rispetto del patto di mutuo. Solitamente l'esigenza di accendere un mutuo
nasce dalla necessità di acquistare, costruire o ristrutturare la propria
abitazione principale (prima casa), la casa per le vacanze (seconda casa) o
un immobile in genere.
In genere la durata dei mutui offerti va da 5 a 30 anni, ma alcune banche
arrivano a 40 e 50 anni. Solitamente il mutuo copre fino all'80% del valore
dell'immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore, a
condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.
Domanda di mutuo e finanziamento
Quando il mutuo è chiesto e concesso per case acquistate (o costruite) con
lo scopo di adibirle a propria abitazione primaria si ottengono condizioni
di vantaggio per effetto delle incentivazioni praticate dallo Stato o da
alcuni istituti di credito.
Quando il mutuo è chiesto e concesso per case acquistate (o costruite) con
lo scopo di adibirle a propria abitazione primaria si ottengono condizioni
di vantaggio per effetto delle incentivazioni praticate dallo Stato o da
alcuni istituti di credito.
Esistono differenti tipologie di contratto di mutuo, ognuno di essi viene
caratterizzato da alcuni elementi essenziali:
tasso di interesse prescelto;
durata;
tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.
Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei
contratti di mutuo.
Dunque, a mero titolo esemplificativo, possono aversi:
Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la
durata del prestito gli interessi da pagare sono predeterminati e non si
modificano al variare dei parametri economici esterni.
Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza di
determinati parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e
finanziario, i più utilizzati sono il Ribor e l'Euribor. Sui parametri di
base può essere applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il
rendimento il tasso variabile, aumenta o diminuisce gli interessi della rata
di mutuo in ragione dell'andamento di alcuni parametri economici
predefiniti.
Contratto misto: quando è prevista l'applicazione in tempi determinati (di
solito almeno 18 mesi) di tasso fisso e successivamente, del tasso variabile
o in opzione si può ricontattare senza particolari oneri.
Contratto con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi mesi o comunque per
un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza
di detto periodo, è prevista l'applicazione dell'usuale tasso fisso e/o
variabile corrente al momento della scadenza.
Ne consegue che ogni banca, gestendo nella maniera più opportuna gli
elementi essenziali del tasso, della durata e del tipo di garanzia
aggiuntiva ecc. costruisce "prodotti" ad hoc che possono soddisfare le
richieste del mercato, nonché le necessità della propria clientela.
È fondamentale tenere presente che le banche finanziano in genere fino al
75-80% del valore, mentre il resto deve essere anticipato in contanti.
Questa non è una regola ferrea, in qualche caso si può ottenere un
finanziamento maggiore, fino ad avvicinarsi al 100%, se la banca ha la
garanzia di essere rimborsata.
Il finanziamento normalmente non copre l'intero prezzo d'acquisto,
normalmente la banca controlla il reddito dell'acquirente che deve essere
compatibile con l'importo delle rate da rimborsare. Se la rata non supera il
25-30% del reddito familiare, non ci sono problemi.
Nel caso in cui qualcun altro faccia da garante, la banca si rende ancora
più disponibile.
Una volta acceso il mutuo, si è soggetti a delle clausole penali che
riguardano il ritardo del pagamento: i tassi mora applicati per i ritardati
pagamenti variano da istituto a istituto nell'ambito del 2-3% mese. Essi
rappresentano un onere altissimo che rapportato su base annua è pari ad
interessi passivi del 24-36%.
Il contratto di mutuo prevede anche l'estinzione anticipata, sebbene con dei
costi molto cari; è quindi opportuno contrattare la clausola preventivamente
tenendo conto che le penali applicate al momento variano da un 2 ad un 6%
massimo, da calcolarsi sul capitale residuo, più una cifra fissa di
150.000/200.000.
Come ogni operazione bancaria anche l'addebito della rata fa scattare un
costo aggiuntivo. Il prezzo varia a seconda del tipo di contratto e le
banche applicano valori che variano da 1.500 a 6.000 per ogni rata
addebitata.
La banca o l'istituto di credito che concede il mutuo ha la necessità di
chiedere una garanzia in modo da recuperare il credito se il mutuatario non
deve pagare, tale garanzia è l'ipoteca. Essa viene normalmente iscritta per
un importo superiore a quello del mutuo (normalmente il doppio dell'importo
erogato) in ragione di recuperare, in caso di inadempienza, il capitale, gli
interessi e le spese per la procedura di vendita all'asta dell'immobile.
L'importo dell'ipoteca viene comunque deciso dalla banca e non è
contrattabile.
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