Procedura di erogazione di un mutuo immobiliare

La procedura sottostante alla richiesta ed all'ottenimento di un mutuo
immobiliare prevede una serie di specifici passaggi. Benché possano esservi
differenze anche evidenti a seconda del tipo di mutuo scelto o dell'istituto
di credito al quale ci si affida, in linea di massima si osserva la presenza
di alcuni fasi tipiche.
Il primo passaggio è l'apertura dell'istruttoria: l'aspirante mutuatario
presenta domanda di mutuo alla banca e fornisce una serie di dati e
documenti che possono essere utili ad una valutazione della sua situazione
(v. documentazione necessaria). Tra le varie informazioni da dare alla banca
vi è anche la destinazione del denaro preso in prestito; coinvolgendo
importi di un certo rilievo, i mutui rientrano nella categoria dei prestiti
finalizzati, concedibili appunto con "vincolo di destinazione".
Basandosi sui dati ricevuti e su una serie di controlli supplementari, la
banca cerca quindi di accertare l'effettiva idoneità del soggetto a ricevere
il mutuo.
Uno di questi controlli consiste nell'incaricare un perito di fiducia (come
un geometra, un architetto o un ingegnere) a stimare il valore e le
caratteristiche tecniche e giuridiche dei beni che l'aspirante mutuatario ha
offerto a garanzia del credito. Per poter ottenere un mutuo, infatti, deve
essere offerta una valida garanzia alla banca; questa procedura comporta l'
iscrizione di un'ipoteca sul bene che si intende acquistare con la somma del
mutuo, oppure su altri beni che siano già di proprietà del richiedente o di
terze parti che si rendono garanti per suo conto tramite fidejussione (v.
ipoteca). Il ruolo del perito sarà dunque quello di valutare se il valore
dell'immobile che il richiedente ha intenzione di ipotecare giustifica la
concessione del mutuo da parte della banca.
Il perito esamina innanzitutto la documentazione cartacea relativa all'
immobile. Alla fase di controllo della documentazione, subentra quella in
cui il perito esamina in prima persona l'unità immobiliare offerta a
garanzia del prestito. Terminata la sua analisi, il perito offre le sue
considerazioni circa il valore di mercato dell'immobile analizzato. Va
tenuto presente che il pagamento della parcella del perito spetta a chi ha
richiesto il finanziamento; anche questa è quindi una spesa che va
contabilizzata in fase di scelta del mutuo.
Dopo aver condotto tutti gli accertamenti necessari a valutare la situazione
finanziaria del richiedente, la fase istruttoria viene chiusa e la banca
delibera se l'aspirante mutuatario è idoneo o meno a ricevere il mutuo
richiesto. Per giungere a questa decisione, la banca può anche ricorrere all
'uso di strumenti di valutazione auomatica e a tecniche di Credit Scoring,
che permettono di stimare la futura solvibilità di un cliente sulla base di
un certo numero di variabili (condizione economica del richiedente,
ammontare delle rate, esito di precedenti finanziamenti, ecc.) elaborate
statisticamente.
Se la domanda di mutuo non viene accettata, il rapporto tra la banca ed il
richiedente si conclude qui. Esistono diverse cause che possono portare ad
un esito negativo, tra cui l'esistenza di forti debiti o di protesti
bancari, o il fatto che il cliente compaia nella "black list" dei cattivi
pagatori. Se invece la richiesta di mutuo va a buon fine, la fase successiva
è quella della stipula del contratto, che formalizza le modalità attraverso
le quali la banca fornirà al cliente il finanziamento richiesto ed il
mutuatario restituirà la somma ricevuta in prestito. Alla predisposizione
del contratto di mutuo dovrà sempre accompagnarsi la stesura di un apposito
piano di ammortamento del capitale, un documento che descrive in maniera
schematica e molto dettagliata tutte le rate che il mutuatario dovrà pagare
all'ente finanziatore per estinguere il proprio debito, illustrandone le
relative scadenze e la ripartizione tra quota capitale e interessi.
Una volta che le condizioni contrattuali sono state stabilite e approvate da
entrambe le parti, la banca eroga al mutuatario l'importo monetario
richiesto e si ultimano le procedure riguardanti la garanzia prestata
(iscrizione di ipoteca).