ai decreti Bersani sulla portabilità del mutuo ipotecario, si può
interrompere il rapporto a costo zero, usufruendo della surrogazione (o
surroga).
La surroga è la procedura con cui il mutuatario stipula un nuovo mutuo con
un'altra banca, la quale compie tutti gli atti, per conto del mutuatario
stesso, chiedendo alla vecchia banca di chiudere il mutuo, divenuto troppo
oneroso, che viene quindi "surrogato" (cioè fatto proprio) dalla nuova
banca. Viene surrogata anche l'ipoteca, con il vantaggio che la sua mancata
cancellazione evita di dover pagare le imposte e gli oneri notarili relativi
a una nuova ipoteca.
Con la surroga è possibile cambiare sia il tipo di tasso sia la
sua misura (spread), come pure la durata del contratto. Non si può invece
modificare la somma mutuata, che non può essere aumentata.
Le banche non possono imporre costi per effettuare la procedura né possono
impedirla. Occorre però un nuovo atto notarile, le cui spese sono a carico
della nuova banca. Infatti la legge Finanziaria 2008 stabilisce che non
possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del
nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, per penali
e oneri di qualsiasi natura. Stabilisce inoltre che la vecchia banca deve
collaborare con la nuova per velocizzare e semplificare le pratiche relative
alla surroga, fornendo tutta la documentrazione necessaria. L'operazione dev'essere
a costo zero per il cliente. Tutti i costi (compresi quelli notarili) sono a
carico della nuova banca (salvo il fatto che questa troverà il modo di
recuperarli "spalmandoli" sulle voci del nuovo contratto).
La surroga può essere realizzata in tre modalità diverse, a seconda del
grado di collaborazione tra le banche e il mutuatario:
1 - La modalità più semplice comporta la stipula di un unico atto con la
partecipazione del mutuatario, della vecchia e della nuova banca.
2 - La seconda modalità prevede due atti: la stipula del nuovo mutuo e di un
altro atto che comprende la quietanza con cui si estingue il mutuo
precedente e la surroga vera e propria dell'ipoteca preesistente.
3 - L'ultima modalità è la più complessa e si realizza in tre passaggi: la
stipula del nuovo mutuo, l'atto di quietanza e l'atto di surroga.
Dal punto di vista fiscale il cliente conserva il diritto a detrarre gli
interessi, se gli spettava sul mutuo originario, e non paga l'imposta
sostitutiva sul nuovo mutuo, né alcuna altra imposta (registro, bollo,
ipotecaria) per la surroga.
Fonte: (www.investireinformati.com)
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