(UBH) nel primo semestre 2008 i prezzi degli immobili sul territorio
nazionale sono diminuiti in media del 7 % rispetto allo stesso periodo dello
scorso anno. Ne consegue che può essere il momento giusto per chi decidesse
di acquistare casa.
Stando all'indagine effettuata da Tecnoborsa, Tra coloro che hanno
acquistato un'abitazione nel biennio 2006-2007 il 58,3% ha fatto ricorso ad
un finanziamento o mutuo, dato abbastanza rilevante. Come sempre ricorrono
al mutuo prevalentemente coloro che acquistano l'abitazione principale;
infatti, se si esamina solo questa motivazione di acquisto, emerge che la
percentuale passa dal 58,3% registrata sull'intero campione, al 72,5%.
Piuttosto alto il ricorso al mutuo anche da parte di chi ha acquistato una
casa per parenti prossimi (56,3%). Per quanto riguarda la consistenza dei
prestiti, sono pochi coloro che hanno acceso mutui molto piccoli (fino al
20% del prezzo pagato per l'immobile acquistato), o molto grandi (oltre l'80%);
decisamente alta la richiesta di quelli che coprono dal 61% all'80% del
prezzo pagato, seguiti dai prestiti che vanno dal 41% al 60% e da quelli tra
il 21% e il 40%.
Infine, dal confronto con quanto rilevato nel 2004, è emerso che sono
diminuiti i mutui più piccoli e sono aumentati quelli che coprono oltre il
60% del prezzo dell'immobile.
Dei mutui erogati, oltre la metà dei mutui erogati l'anno scorso sono a
tasso fisso, il 56%, contro il 26% del 2006; e in termini di flussi erogati,
si è passati dal 21% al 52% a tasso fisso, riducendo i prestiti a tasso
variabile dal 64% del 2006 al 39% del 2007, pur comprendendo in
quest'ultima categoria i sempre più diffusi mutui a rata costante, che
spalmano le oscillazioni dei tassi di interesse sul numero di rate.
E' evidente quindi che sempre più spesso occorre conoscere i meccanismi che
stanno alla base di un finanziamento, per comprendere se e come si evolverà
un eventuale impegno economico sottoscritto con la banca e valutare quindi
quale tipo di mutuo si adatta meglio alle proprie caratteristiche. Si
tratta principalmente di capire quali caratteristiche occorre valutare
nella scelta del tipo di tasso. Da questo dipenderà la modalità con cui
verrà calcolata la rata del proprio mutuo.
Tipicamente le opzioni concesse dalla gran parte delle banche sono :
- Mutuo a tasso fisso ;
- Mutuo a tasso variabile ;
- Mutuo a tasso misto ;
- Mutuo a tasso variabile con rata costante .
Il mutuo a tasso fisso viene calcolato sommando lo Spread ( il reale
guadagno della banca ) all' indice utilizzato per i mutui a tasso fisso, l'IRS
( o Eurirs ). La caratteristica principale di questa tipologia di mutuo è
che fin dalla stipula l'intero finanziamento ( capitale + interessi ) viene
suddiviso in rate uguali per tutta la durata del mutuo. Quindi, si saprà fin
da subito, senza alcuna sorpresa futura, quello che sarà l'impegno mensile,
ovvero la rata da restituire tutti i mesi alla banca.
E' un mutuo consigliato per quei lavoratori con busta paga fissa, che non
prevedono sostanziosi aumenti del proprio stipendio negli anni a seguire. In
tal modo ci si mette al sicuro dal rischio di futuri aumenti dei tassi e, di
conseguenza, di eventuali aumenti della rata.Lo svantaggio è che, nel caso
in cui i tassi dovessero abbassarsi, la propria rata resterà sempre ferma al
valore iniziale ( e per tutta la durata del mutuo ).
Il mutuo a tasso variabile viene invece calcolato sommando lo Spread all'indice
utilizzato per i mutui a tasso variabile, l'Euribor. Scegliendo tale
tipologia di mutuo, il mutuatario lega il calcolo della propria rata all'andamento
del mercato. Infatti la rata verrà riconteggiata ogni mese, calcolando gli
interessi sommando lo Spread ( quello pattuito in origine ) all' ultima
rilevazione dell' Euribor ( che invece seguirà l'andamento del mercato ).
Questa è una scelta vantaggiosa perché in tempi di tassi ridotti, la rata
del proprio mutuo sarà ridotta. Il rischio ovviamente è che se i tassi
dovessero aumentare anche la rata del proprio mutuo segue la stessa scia. Si
tratta quindi di un opzione da valutare nel caso in cui si abbia un reddito
talmente elevato, che si possa tranquillamente sopportare un eventuale
aumento della rata.
Tipicamente il tasso variabile permette, almeno al momento della stipula,
una rata inferiore rispetto al tasso fisso. Ciò non deve assolutamente
trarre in inganno, poiché la tentazione di optare per la rata
momentaneamente più bassa senza aver valutato l'andamento delle proprie
entrate future, spesso ha causato successivi problemi nel far quadrare i
bilanci familiari, con una rata salita alle stelle!
Non c'è da stupirsi quindi nel leggere sulle pagine dei quotidiani stime sul
progressivo aumento dei pignoramenti immobiliari.
Si tratta spesso di situazioni in cui il richiedente ha sottoscritto (
spesso sotto cattivo consiglio delle stesse banche! ) un mutuo a tasso
variabile iniziando con una rata già al limite delle proprie possibilità. La
conseguenza ovvia è stata che all'aumento continuo dell' Euribor il povero
mutuatario si è trovato a dover pagare una rata ben più alta, talvolta pari
all'intero stipendio percepito.
In questi casi a volte l' unica soluzione per garantirsi la sopravvivenza è
"saltare la rata".
Una, due, tre. Fin quando la banca batte cassa.
Il terzo tipo di mutuo è il mutuo a tasso misto. Le caratteristiche di un
tasso misto variano da banca a banca, ma in genere la struttura è sempre
simile.
Si tratta di un mutuo la cui rata viene calcolata periodicamente con
modalità diverse. Ad esempio, una formula classica di mutuo a tasso misto
con "opzione triennale" prevede la scelta di partire con un tasso fisso ( o
variabile, a scelta ). Trascorsi i primi tre anni si dovrà decidere se
continuare per altri tre anni con la stessa modalità, o se passare al
variabile ( o viceversa ). Tale opzione la si potrà esercitare a scadenze
triennali.
Si tratta quindi di un mutuo particolare, da scegliere solo se si ha l'intenzione
di seguire i mercati, cercando di volta in volta di effettuare una scelta
ponderata, che in ogni caso vincolerà per i mesi a seguire, fino alla
prossima "opzione".
E' importante specificare che nel momento dell'opzione la scelta dipenderà
tra un fisso o un variabile secondo l'indice di quel preciso momento. Per
essere più chiari : se oggi parto con un mutuo a tasso fisso pari al 5 %,
tra tre anni, qualora decidessi di continuare col tasso fisso, la rata per
gli anni successivi verrà ricalcolata secondo il nuovo IRS aggiornato a
quel momento .
Un ultima tipologia di mutuo, proposta sempre più di frequente dagli
Istituti bancari, riguarda il mutuo a tasso variabile con rata costante.
Si tratta in questo caso di un mutuo la cui rata viene calcolata mensilmente
secondo l'indice variabile Euribor, ma la rata resterà sempre uguale.
Infatti eventuali aumenti dei tassi comporteranno un aumento della rata
ipotetica. Poiché la rata reale resta fissa, l'eventuale differenza verrà
accodata a fine mutuo, comportando un eventuale aumento della durata del
mutuo stesso.
Si tratta quindi di un mutuo legato all'andamento dei mercati, ma che mette
al riparo da eventuali aumenti mensili, garantendo una certa serenità. Di
contro, nei casi in cui gli aumenti dei tassi siano consistenti e duraturi,
anche se ciò non influisce sull'impegno mensile, potrebbe comportare un
allungamento consistente del proprio mutuo. È bene quindi, nel valutare
questo tipo di offerte, fare attenzione affinchè vi siano dei limiti oltre
il quale il mutuo non può andare e che l'eventuale maggiorazione sia a
totale carico dell'istituto erogante.
In conclusione, date le differenze tra i vari tipi di mutuo sembra chiaro
che il più delle volte la scelta di un mutuo non va fatta guardando la
convenienza economica che si potrebbe ottenere, ma sulla base di quanta
serenità potrà garantirci.
Serenità che spesso consiste nella capacità di poter programmare il proprio
futuro, evitando i rischi troppo alti di chi fa il passo più lungo della
gamba.
http://www.kredis.it/index.php/Notizie/Banche-e-Mutui/mutuo-migliore.html
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