Come calcolare la rata massima del mutuo

L'amletica scelta del mutuo disorienta spesso le famiglie italiane, prive di
punti di riferimento sulla sostenibilità effettiva delle rate. Approfittare
della convenzione Governo-Abi o ricorrere alla rinegoziazione prevista dai
decreti Bersani? Un utile filo d'Arianna nel labirinto dei conteggi rateali,
per valutare la sostenibilità si un mutuo, può essere il parametro del
reddito.
Il rapporto rata-reddito, lo stesso indice che utilizzano la banche prima di
concedere il prestito è forse l'unico indice davvero significativo da
prendere in considerazione prima di imbarcarsi in un mutuo pluriennale.
Un dato che va considerato con attenzione, specialmente nei casi dei
contratti a preammortamento lungo o dei cosiddetti balloon.
Valutare la sostenibilità
Nel soppesare la convenienza di un finanziamento rateale è opportuno
considerare non tanto il valore assoluto della rata quanto il montante,
ossia la somma del capitale ricevuto e degli interessi maturati. Se è vero
che ogni cliente deve misurare da sé la propria capacità di rimborso e che
non esiste un livello valido per tutti, esistono però soglie di guardia da
osservare con attenzione. Secondo una recente indagine di Paola Rossi,
economista della Banca d'Italia ("L'offerta di mutui alle famiglie:
caratteristiche, evoluzione e differenze territoriali") "in media, per i
mutui concessi nel 2006, al momento dell'erogazione la rata incideva per
poco più del 30% sul reddito". "Tale media - sostiene l'economista -
rappresenta probabilmente un valore soglia, utilizzato (dalle banche, ndr)
per calcolare l'importo concedibile. In taluni casi è consentita
un'incidenza anche più elevata del 30%, generalmente soggetta a ulteriori
restrizioni, tra le quali la presenza di garanzie accessorie".
La regola del 30%
La soglia di "sostenibilità" è in genere fissata dagli istituti di credito
in fase di valutazione intorno al 30% del reddito. Per poter far fronte al
pagamento del mutuo, in uno scenario complesso come quello odierno, si
possono percorrere due strade: si chiede una cifra inferiore o si allunga la
durata del mutuo. Decisione quest'ultima che comporta uno svantaggio:
aumentando la durata del mutuo la quota di interessi da pagare lievita.
Bisogna inoltre considerare che l'aumento dei tassi medi, sia fissi che
variabili, ha portato ad un indebolimento del potere contrattuale delle
famiglie nel richiedere un mutuo. Con un tasso medio, balzato a giugno al
5,85%, secondo quanto rivelato dall'Associazione bancaria italiana, le
famiglie, a parità di reddito, beneficiano di una diminuzione dell'importo
finanziabile.
In sostanza, il potere negoziale di una famiglia dipende strettamente non
solo dalle garanzie offerte ma anche e soprattutto dal reddito percepito.
Rapporto rata-reddito
La regola aurea del prestito va naturalmente contestualizzata in funzione
del tipo di contratto. Se il mutuo prevede un lungo periodo di
preammortamento (durante il quale non si rimborsa il capitale ma solo la
quota degli interessi), la rata iniziale è sicuramente molto inferiore a
quella che scatterà a regime, quando si dovrà iniziare a rimborsare anche il
capitale.
Il problema delle rate "civetta" è molto simile a quello che si ha con i
mutui così detti "balloon", nei quali la restituzione a rate riguarda la
sola quota interessi, mentre il rimborso del capitale avviene a scadenze
fisse, per percentuali predeterminate o con tagli minimi di versamento (va
dunque previsto un piano di accantonamento delle somme relative). In questi
casi occorre sempre leggere con estrema attenzione il piano di ammortamento
del mutuo, cioé il documento che indica tutte le somme da rimborsare e le
relative scadenze, per verificare il reale peso della rata a regime. Se la
rata supera la soglia critica, si può eventualmente ricorrere alla
convenzione Abi-Governo, estesa da alcune banche anche a queste tipologie di
contratto (peraltro ancora poco diffuse).
Fonte : http://www.lastampa.it