che si accinge ad acquistare non gravino trascrizioni od iscrizioni
pregiudizievoli le quali attribuiscano a terzi soggetti diritti sullo stesso
immobile.
Come noto tale accertamento può facilmente effettuarsi attraverso l'ispezione
dei registri immobiliari posti presso l'Agenzia del territorio - Servizio
pubblicità immobiliare e, d'altra parte, effettuare tale ispezione è anche
obbligo professionale del Notaio incaricato alla stipula del contratto
definitivo di compravendita.
Ciò nonostante, però, pochi conoscono i rischi a cui si va incontro nel
lasso temporale intercorrente tra la data della stipula del rogito notarile
e la trascrizione del relativo atto di compravendita, la quale, in ragione
degli artt. 2643 e ss del c.c., è necessaria al fine di rendere efficace l'atto
di compravendita anche nei confronti di terzi estranei; sarà, pertanto,
questo un onere che l'acquirente dovrà far adempiere al Notaio proprio nei
primissimi giorni successivi al rogito.
In effetti, seppur ai sensi dell'art. 2671 c.c., la trascrizione deve essere
effettuata in un termine particolarmente breve dal rogito:"il Notaio che ha
ricevuto l'atto soggetto a trascrizione ha l'obbligo di curare che questa
venga eseguita nel più breve termine possibile", l'adempimento tempestivo
all'onere della trascrizione non sempre garantisce l'acquirente da
spiacevoli situazioni. Infatti, può accadere che un soggetto all'atto della
trascrizione del contratto di compravendita della casa, magari pagata con i
risparmi di una vita, si può vedere opporre una trascrizione relativa all'acquisto
del medesimo bene, effettuata solamente due giorni dopo il suo rogito da un
terzo individuo.
Purtroppo, situazioni come questa capitano sempre più di frequente, tanto
che, sono molte le persone che scoprono di aver acquistato e, quindi,
interamente pagato, un bene sul quale è già stata eseguita una trascrizione
od iscrizione pregiudizievole, quale ad esempio un'ipoteca.
Conseguentemente è opportuno, o quanto meno consigliabile (come lo è sempre
stato in casi di particolare rilevanza economica), garantirsi
preventivamente, piuttosto che agire successivamente (o per meglio dire
tardivamente), per il recupero del denaro oramai versato.
Difatti, anche nel caso di esito positivo di un giudizio per la
dichiarazione di risoluzione del contratto per grave inadempimento del
venditore, con eventuale condanna dello stesso venditore sia alla
restituzione del prezzo percepito sia al versamento del risarcimento del
danno patito dall'acquirente, quest'ultimo, potrebbe non veder soddisfatte
le proprie legittime pretese, trovandosi di fronte ad un venditore nulla
tenente. Oltre il danno anche la beffa!
Un valido accorgimento potrebbe ravvisarsi nel prevedere pattiziamente la
risoluzione del contratto di compravendita in caso di accertamento, in sede
di trascrizione, dell'esistenza di trascrizioni od iscrizioni eseguite sull'immobile
successivamente al rogito da parte di terzi soggetti o da parte del
venditore stesso, accompagnata dall'ulteriore previsione, secondo la quale
il prezzo di acquisto dell'immobile venga trattenuto da un terzo fiduciario
(il quale ben potrebbe essere anche lo stesso Notaio od un avvocato), con l'obbligo
per quest'ultimo di consegnare la somma ricevuta in deposito al venditore
solo in caso di mancato avveramento della condizione risolutiva (cioè l'esistenza
di una qualche trascrizione pregiudizievole) o, in caso contrario, di
restituire allo stesso acquirente la somma ricevuta.
Ovviamente, l'acquirente, qualora ne ricorrano i presupposti, potrà sempre
agire giudizialmente per ottenere il risarcimento del danno.
FONTE FISCALEWEB.COM
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