La surroga mutuo è una soluzione di finanziamento immobiliare che prevede, grazie alla portabilità dell'ipoteca, la 'sostituzione' di un vecchio prestito aperto con un isitituto con un nuovo mutuo in grado di garantire migliori condizioni di restitutzione del debito sulla base degli accordi stipulati con la nuova banca erogante. Valutate le diverse proposte, il cliente compila la richiesta di surroga mutuo al nuovo istituto utilizzando l'ipoteca originaria.
La formula della surroga mutuo consiste quindi nell'acquisizione, da parte di una nuova banca, dell'importo residuo e l'erogazione di un finanziamento a condizioni migliori. Le scadenze per la surroga mutuo vengono concordate durante la trattativa tra il cliente e il nuovo istituto erogante.
Di solito la nuova banca con la quale si stipula la surroga mutuo propone al mutuatario una serie di agevolazioni come ad esempio la revisione dello spread (con valori applicati inferiori alla vecchia soluzione), può proporre una variazione di tasso di interesse oppure rivedere la durata del piano di rimborso del mutuo.
Tra i vantaggi della surroga mutuo, l'assenza di spese accessorie per l'erogazione e la richiesta del finanziamento: generlamente le spese notarili eventualmente richieste sono a carico della banca (condizioni e clausole vengono stabilite in sede di trattativa).
Dopo aver ricevuto la domanda di surroga mutuo, il primo istituto erogante è tenuto a comunicare, entro un massimo previsto pari a 10 giorni lavorativi, l'ammontare del debito residuo del relativo cliente. Una volta confermata la data di contrattualizzazione della surroga il nuovo istituto di credito si occupa della compilazione di un atto unico: il nuovo contratto contiene le nuove condizioni previste per il cliente, la quietanza di pagamento della prima banca, consenso e annotazione della surroga stessa a margine dell'ipoteca originaria.
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