Mutui liquidità, cordoni sempre più stretti

Il mutuo liquidità è un finanziamento a medio lungo termine, con una durata che va da un minimo di 5 anni ad un massimo di 20 anni. Normalmente viene concesso per esigenze finanziarie diverse non finalizzate, cioè come nei prestiti personali non è necessario motivare la finalità del finanziamento. Non mancano tuttavia le garanzie.

La garanzia principale è offerta dall'ipoteca sulla casa e in questo caso il mutuo si chiamerà ipotecario. Il vantaggio di questa tipologia di finanziamento è che ci verrà erogato con gli stessi tassi di un normale mutuo per acquisto di casa.

Questa tipologia di mutuo differisce dai prestiti personali non solo per durata e somma erogata, mediamente superiori, ma anche per la possibilità di scegliere il tipo di tasso. Si potrà scegliere tra tasso fisso o variabile, con il primo indicizzato all'IRS e il secondo all'EURIBOR.

Dei due il più conveniente è il secondo, tanto più che l'ultima iniezione di liqudità della Bce ha portato ad un certa riduzione dei tassi. Resta, tuttavia, la reticenza delle banche nel concedere questo tipo di finanziamento. Rappresenta, infatti, un'esigua porzione del mercato totale dei mutui, solo il 3%, una vera e propria nicchia.

La motivazione principale di tale reticenza deriva dal fatto che spesso, proprio perché non finalizzato, non è semplice capire come verrà impiegato il denaro. Pertanto le banche effettuano con attenzione la valutazione del merito creditizio del cliente di turno.

La somma erogata per quanto mediamente superiore a quella di un normale finanziamento (si parla di 100.000 euro contro i 20.000- 50.000 dei secondi) non potrà avere normalmente un loan to value superiore al 50% del valore dell'immobile.

Per tutte queste caratteristiche è una soluzione di finanziamento richiesta per esigenze sopravvenute in situazioni di scarsa liquidità. Va detto, però, che nei costi del prestito andranno considerati anche gli atti notarili e quelli relativi all'imposta sostitutiva.

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Mutui casa: cosa cambia con il decreto sulle liberalizzazioni

Il decreto sulle liberalizzazioni è legge. La Camera l'ha approvato con 365 sì e solo 61 no. La legge impatterà, come ci si attendeva, sul settore dei mutui casa e per più aspetti, ma restano sul tavolo parecchie perplessità.

Il primo aspetto ad essere coinvolto sarà l'offerta da parte delle banche di polizze assicurative. Secondo l'art. 28 (assicurazioni connesse all'erogazione di mutui immobiliari) le banche, gli istituti di credito e gli intermediari finanziari se condizionano l'erogazione del mutuo alla stipula di un contratto di assicurazione sulla vita sono tenuti a sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti gruppi assicurativi. Il cliente è comunque libero di scegliere sul mercato la polizza sulla vita più conveniente che la banca è obbligata ad accettare senza variare le condizioni offerte per l'erogazione del mutuo immobiliare o del credito al consumo.

Il comma 3 dello stesso articolo prevede l'estensione di quanto detto oltre che alla sottoscrizione di una polizza assicurativa erogata dalla medesima banca, istituto o intermediario anche all'apertura di un conto corrente presso la medesima banca, istituto o intermediario. La norma verrebbe pertanto ad essere estesa anche alle altre tipologie di polizze (polizze casa) e all'obbligatorietà di aprire un conto corrente presso la Banca erogatrice del finanziamento.

Da domani, pertanto, sarà possibile richiedere un mutuo senza dover aprire un conto corrente presso la Banca che lo eroga e senza dover stipulare con essa anche delle polizze assicurative. In linea teorica questo è quello che dovrebbe accadere, ma la domanda che ne deriva è se le Banche saranno disposte a concedere tale finanziamento a queste condizioni e chi le controllerà. D'altro canto è sempre l'istituto di credito l'ultimo a decidere sulla sua fattibilità.

Novità anche per la surroga. L'art. 27-quinquies stabilisce che la surrogazione deve perfezionarsi entro il termine di dieci giorni dalla data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato di acquisire dal finanziatore originario l'esatto importo del proprio debito residuo. Nel caso in cui la surrogazione non si perfezioni entro il termine di dieci giorni, per cause dovute al finanziatore originario, quest'ultimo è comunque tenuto a risarcire il cliente in misura pari all'1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Resta ferma la possibilità per il finanziatore originario di rivalersi sul mutuante surrogato, nei caso in cui il ritardo sia dovuto a cause allo stesso imputabili.

Per la chiusura del mutuo, secondo quanto stabilito dall'art.27-ter, non sarà più obbligatorio l'intervento del notaio a certificare la fine dei pagamenti, sarà l'ultimo pagamento effettuato a sancire ufficialmente e automaticamente la fine del mutuo e la cancellazione delle cosiddette ipoteche perenti.

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Mutui casa: in calo nel III trimestre del 2011

Nel terzo trimestre 2011 i mutui casa sono diminuiti del 18,1% rispetto allo stesso periodo del 2010. In particolare a calare maggiormente sono stati i mutui non garantiti da ipoteca immobiliare, che si sono ridotti del 34,6%, mentre quelli con costituzione di ipoteca sono diminuiti del 6,7%. Questi i dati recentemente diffusi dall'Istat, l'Istituto di statistica nazionale.

Il calo è più contenuto se si considerano i primi nove mesi del 2011, che registrano il 7,9% in meno di mutui casa rispetto allo stesso periodo del 2010. Anche in questo caso ad esser calati maggiormente sono stati i mutui non garantiti da ipoteca immobiliare, diminuiti del 13,4% a fronte del -4,2% di quelli garantiti da ipoteca.

A livello territoriale il calo minore dei mutui senza costituzione di ipoteca si osserva nelle Isole (-19,3%), mentre i mutui garantiti da ipoteca diminuiscono in misura minore al Centro (-3,9%). Va detto, inoltre, che la diminuzione tendenziale dei mutui osservata nelle città metropolitane (-31,0% per i mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare e -5,2% per quelli garantiti da ipoteca) è stata minore di quella registrata nelle altre città (rispettivamente, -37,0% e -7,7%).

Alle origini di questo calo nella domanda dei mutui certamente le difficoltà economico-finanziarie di molte famiglie italiane e la stretta e la maggiore selettività con cui le banche concedono mutui per l'acquisto di casa. Tuttavia il dato, soprattutto se epurato da quello relativo ai mutui senza ipoteca, non è così terrificante come si attendeva.

Difatti se la domanda dei mutui è in genere diminuita, le compravendite di abitazioni sono aumentate del 4,0% nel terzo trimestre del 2011, segnalando una lieve diminuzione solo nei primi nove mesi del 2011 (-0,9%).

Sono state le Isole a registrare gli incrementi maggiori (+10,9% e +24,2%, rispettivamente, per le compravendite ad uso residenziale e per quelle ad uso economico), mentre per il complesso delle compravendite l'aumento tendenziale osservato nelle città metropolitane (+4,1%) è di poco superiore a quello registrato negli altri centri (+3,9%).

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Mutui: aumentate del 30% le sofferenze del settore agricolo

Le sofferenze delle aziende del settore agricolo e agroalimentare nel pagamento dei mutui 2011 sono aumentate del 30%. Questo è quanto si evince da una ricerca condotta da Coldiretti. Sul dato, di certo, pesa anche la riduzione dei consumi avvenuta l'anno scorso. Nel 2011 si è infatti verificato un calo nei consumi alimentari dell'1,3% secondo l'Istat.

A preoccupare per l'anno in corso sono gli aumenti previsti nel mese di ottobre per l'Iva, che non mancheranno di determinare effetti depressivi sulla spesa per i generi alimentari. L'Iva passerà dal 21 al 23% e nelle previsioni di Coldiretti colpirà prodotti di largo consumo come birra, vino, acqua minerale, ma anche specialità come i tartufi, mentre dall'aumento dal 10 al 12% saranno interessati carne, pesce, yogurt e uova, ma anche riso, miele e zucchero.

Accanto alle sofferenze nel pagamento dei debiti pregressi, si registra anche una stretta drammatica al credito, che porta inevitabilmente alla scarsità di liquidità da parte delle aziende del settore agricolo e agroalimentare. Tuttavia un ruolo di supplenza, quanto meno nel favorine l'accesso, è attualmente rappresentato dal sistema dei Consorzi Fidi, che attraverso il rilascio di fome di garanzia permettono l'accesso a finanziamenti a tassi agevolati.

E' il caso di CrediAgri Italia, il primo consorzio nazionale di garanzia fidi ed assistenza tecnica e finanziaria, specializzato nel settore agricolo e agroalimentare e promosso da Coldiretti. Nell'ultimo anno il Consorzio ha aumentato il volume degli affidamenti, raggiungendo uno stock di erogazioni che sfiora il miliardio di euro.

Molti gli istituti bancari partner dalle BCC ai grossi player nazionali, come Intesa San Paolo e Unicredit. Recentemente è stato sottoscritto a Roma un accordo nazionale con Monte dei Paschi di Siena volto a favorire interventi finanziari per lo sviluppo produttivo, il rafforzamento del patrimonio, la dotazione di capitale circolante e il riequilibrio finanziario con specifici strumenti dedicati. L'accordo non fa altro che sancire a livello nazionale quanto già avveniva in sede locale.

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Mutui ipotecari: lo spread potrebbe scendere

Nel mese di febbraio lo spread medio applicato ai mutui casa viaggia oltre i 350 punti base, sia per le offerte a tasso fisso che per quelle a tasso variabile. Ma nei prossimi mesi diversi istituti bancari potrebbero alleggerirlo.

La prima a rompere al ribasso i 300 punti base è stata Cariparma con la Campagna sui Mutui casa 2012, ma secondo indiscrezioni almeno altri due istituti di grandi dimensioni potrebbero nelle prossime settimane abbattere il costo dello spread. La speranza degli operatori è un effetto domino al ribasso anche sulle altre banche, dato che in questo caso trattasi di grossi player.

Detto questo, tuttavia, la vera sfida sarà anche quella di allargare ulteriormente le maglie del credito, in quanto le banche nel tempo sono diventate più selettive e valutano con maggior attenzione la fattibilità della proposta e la concessione del mutuo. Di questi tempi si tratta pur sempre di un finanziamento a rischio.

Pertanto lasciata evaporare l'euforia della notizia, sarà necessario iniziare a pensare ad un mutuo casa economicamente e finanziaramente sostenibile. Ma a quanto corrispondono su un mutuo di 150 mila euro da rimborsare in 25 anni 40 punti base in meno? Corrispondo a un risparmio di 6-7 mila euro, a cui si potrebbe sommare il risparmio derivante dallo scegliere un mutuo a tasso variabile più che a tasso fisso.

L'Irs, infatti, ha valori superiori a quelli registrati dall'Euribor. Si parla attualmente di un risparmio di 1,57 punti rispetto all'Euribor a 3 mesi, valore che arriva persino a 2 punti confrontandolo con l'Euribor a 1 mese. In buona sostanza ai vantaggi dell'abbassamento dello spread si potrebbero sommare quelli derivanti da un valore dell'Euribor (soprattutto a 1 mese) basso.

I mutui ipotecari a gennaio rispetto ad un anno fa hanno segnato il -44%, continuando il trend negativo della fine dell'anno scorso (-46% a novembre, -44% a dicembre). Per questo motivo i mutui casa nei prossimi mesi, contrariamente alle aspettative, potrebbe segnare una ripresa in senso favorevole.

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Mutui ipotecari: addio ai finanziamenti al 100%

In tempi di crisi non solo è difficile ottenere ormai un mutuo casa al 100% del suo valore, ma persino all'80%. Lo rivela uno studio della Banca d'Italia che ha condotto un Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia. Come al solito i sondaggi arrivano a conferma di tendenze sui mutui già in atto.

Dallo studio emerge che le banche, di questi tempi, finanziano in genere fino ad un massimo del 66,9% del valore dell'immobile. Va meglio nel nordo-ovest dove il rapporto tra prestito e valore dell'immobile segna il 68,1%, mentre va peggio nel centro dove la quota scende addirittura al 61,7%.

Nel dettaglio e nel nord-ovest la quota maggiore si registra nelle aree non urbane anzichè in quelle urbane. Nelle prime tale rapporto segna il 71,3%, il valore più alto registrato in Italia, mentre nelle aree urbane registra solo il 63,7%. Nel nord-est la quota oscilla senza grandi variazioni tra il 65 e il 66%, mentre al centro la percentuale in prestito sul valore dell'immobile si ferma al 64,7% con ribassi fino al 61,7%. Nel sud e nelle isole invece la quota mostra invece una media del 67,5%.

E' evidente che, in tempi di crisi finanziaria, le banche sono restie a far credito e tali valori, forse, andrebbero maggiormente tarati al ribasso, ipotizzando anche che molti istituti ormai non concedono più del 50% del valore dell'immobile. Gli stessi tassi dei mutui tendono a premiare chi richiede un finanziamento entro tale valore, prevedendo invece dei leggeri aumenti (sebbene di qualche punto base in più) per i mutui eccedenti tale quota.

Non vi è dubbio che l'abbassamento della quota di prestito concedibile sul valore dell'immobile rappresenti un ulteriore elemento di freno nelle compravendite di case. Non è un caso che la quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario abbia continuato a scendere, collocandosi al 63,7 % (da 67,1 nel terzo trimestre 2011). Il calo ha riguardato soprattutto le aree urbane (63,9% dal precedente 72,3%).

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Mutui: verso la moratoria per piccole e medie imprese?

L'accordo sulla moratoria sui mutui delle piccole e medie imprese italiane potrebbe essere raggiunta la prossima settimana. Ad affermarlo il presidente delle piccole imprese di Confindustria, Vincenzo Boccia, dopo un incontro avvenuto al ministero dello Sviluppo Economico.

L'incontro ha riunito attorno allo stesso tavolo oltre che Boccia e il ministro stesso, Corrado Passera, il rappresentante delle banche italiane, Giuseppe Mussari. Si tratta di un tema delicatissimo, che ha riguardato con la prima moratoria già 65 miliardi di euro di rate di mutuo sospese e che, oggi come oggi, cade in un momento altrettanto significativo della vita economica del nostro Paese.

L'ipotesi è, dunque, quella di una nuova moratoria a cui potranno accedere anche quelle Pmi che hanno già beneficiato del primo avviso comune del 2009. L'ipotesi è stata rilanciata dalle piccole imprese di Confindustria dopo che a dicembre la Bce avevo erogato liquidità, quasi a costo zero (in verità all'1%), alle banche italiane. Infatti, nonostante, la gran iniezione di liquidità, le piccole e medie imprese stentano a vederne ancora i benefici, subendo purtroppo una stretta al credito erogato.

A proposito della questione del flusso Bce-banche italiane ci sono due questioni, ha affermato Boccia. Una, che andrebbe rimossa quanto prima, è la fiducia nel sistema economico italiano; la seconda, che spero riusciremo a portare a casa quanto prima, e' il nuovo avviso comune per la moratoria che spero serva per attingere una parte di quei fondi a favore di una questione che e' solo di emergenza per le imprese italiane.

All'ottimismo di Boccia, tuttavia, non fa seguito quello dell'Abi, che appena ieri aveva smentito circa un possibile accordo. Non e' stata ancora fissata alcuna data per la firma, ne' sono confermate le condizioni di un eventuale accordo su una nuova possibile moratoria del debito per le imprese, ha affermato Giuseppe Mussari, presidente dell'associazione.

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