Durante il rimborso di un prestito immobiliare puó essere utile rivedere le condizioni stipulate con l'istituto erogante e valutare nuove e piú vantaggiose proposte messe a disposizione da altri istituti. In questo caso specifico, viene definita surroga mutuo l'operazione che prevede il trasferimento del mutuo casa presso un'altra banca in grado di garantire al cliente condizioni di rimborso piú convenienti.
La revisione delle condizioni contrattuali del proprio mutuo casa puó avvenire attraverso la surroga, ma anche tramite sostituzione o rinegoziazione del finanziamento. La surroga mutuo é l'operazione piú economica: il trasferimento del proprio mutuo presso una nuova banca avviene senza spese accessorie grazie alla portabilitá dell'ipoteca. É possibile ottenere una revisione della durata del piano di rimborso, della tipologia di mutuo e del tasso applicato, mentre resta invariato l'importo erogato.
I benefici fiscali restano invariati dato che non viene richiesta l'iscrizione di una nuova ipoteca ed il mutuatario puó ottenere una rivalutazione del piano di ammortamento estremamente conveniente. Spesso la surroga viene confusa con la sostituzione del mutuo, che peró si differenzia per un elemento fondamentale, ovvero la possibilitá di richiedere una rivalutazione anche dell'importo erogato (con somme di liquiditá accessorie). Nel caso della sostituzione é prevista anche una nuova iscrizione ipotecaria e l'addebito dei relativi costi dell'operazione. Nel caso in cui il mutuatario richieda un importo maggiore rispetto al debito residuo da rimborsare, vengono meno i benefici fiscali previsti per il mutuo casa, come ad esempio la detraibilità degli interessi passivi.
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